Главная » Ваш юрист » Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Отношения будущего покупателя новой квартиры и застройщика оформляются договором займа, соинвестирования, предварительным соглашением или с помощью векселя.

Возможны комбинированные схемы.

После приобретения права требования лицо еще не является собственником объекта недвижимости, но вправе потребовать признания себя таковым в будущем — когда строительство будет завершено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа + () . Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • В каких случаях можно это сделать?
  • Договор цессии
  • Переуступка прав
  • Риски
  • Порядок расчетов
  • Итоги

В каких случаях можно это сделать?

Продать квартиру по переуступке в новостройке можно на любом этапе застройки до сдачи в эксплуатацию, если в соглашении о долевом участии нет запрета на переуступку права.

Существует два пути перехода права:

  1. Оформление договора переуступки.
  2. Перезаключение договора с компанией-застройщиком.

В первом случае происходит передача права требования по договору от одного лица к другому. Во втором случае лицо, желающее переуступить свое право, обращается с заявлением в строительную компанию с указанием, кому именно переуступает права на строящийся объект.

Договор с застройщиком переоформляется на нового владельца права требования, вносятся изменения в собственные документы компании. Лицо, которое приобрело право требования путем изменения документации застройщика, в будущем оформит договор купли-продажи.

Договор цессии

Поскольку почти все строящиеся квартиры часто бывают распроданы на начальном этапе, договор цессии — единственный способ приобрести строящееся жилье.

Однако существуют юридические риски договора переуступки, о которых должен быть предупрежден покупатель.

По договору дольщик (владелец права требования) передает приобретателю свои права и обязанности, прописанные в договоре с застройщиком.

В отличие от переоформления договора с застройщиком лицо, переуступающее право требования, избегает санкций, связанных с расторжением соглашения долевого участия. Таким образом, дольщик может вернуть все свои средства, а также получить доход.

Особенность договора цессии состоит в том, что в случае признания его недействительным, претензии можно предъявить только к продавцу, а не к компании-застройщику.

Чтобы избежать судебных разбирательств, следует обратить внимание на следующие пункты:

  • дольщик обязан оплатить всю сумму по долевому участию и оформить это документом о зачете взаимных требований;
  • компания-застройщик должна дать согласие на переуступку, если такое согласие вытекает прямо из соглашения долевого участия;
  • кредитная организация, выдававшая средства для приобретения строящегося жилья, должна дать свое согласие на переуступку.

Если при заключении договора цессии было нарушено одно требование из перечисленных, он может быть признан недействительным, а все требования приобретатель может предъявить к продавцу, в том числе требовать выплаты процентов за использование денежных средств, что на практике не так просто.

В договоре о праве требования должно быть прописано, что имеющее его лицо может переуступить его без согласия на то строительной компании.

Если в договоре есть пункт о том, что требуется согласие организации, которая дала право требования на объект, следует проконсультироваться с ее сотрудником о возможности переуступки.

Если в договоре о праве требования содержится запрет на переуступку, следует отправить его на правовую экспертизу.

Особое внимание лицу, приобретающему жилье по переуступке, следует обращать на порядок расчетов между застройщиком и дольщиком. Если согласно первоначального соглашения о долевом участии расчет производится в рассрочку, схема ее останется неизменной. В этом случае следует хорошо обдумать свои финансовые возможности.

Договор цессии оформляется в письменной форме и требует государственной регистрации, причем бывший дольщик обязан уведомить об этом застройщика. Следует обратить особо пристальное внимание на то, что если первичный дольщик не выплатил все средства по договору участия, то согласие компании-застройщика на заключение договора переуступки обязательно.

Переуступка прав

Переуступка прав на строящуя квартиру (цессия) возможна только на этапе строительства дома, пока права на квартиру не были переданы от застройщика к дольщику.

После того как акт приема-передачи будет оформлен и подписан, переуступить квартиру уже невозможно.

Риски

На заре строительства частных квартир риску подвергался в основном покупатель, то есть приобретатель права требования на квартиру, но не продавец.

В СМИ часто мелькали сообщения о новых схемах, когда строящееся жилье перепродавалось неоднократно разным лицам.

После редакции законодательства практически сложно осуществлять такого рода махинации. Исходя из судебной практики, жилье получает в итоге тот покупатель, который первый оформил его по переуступке, остальные же должны ждать возмещения ущерба после установления виновных лиц.

Основной риск сейчас несет тот добросовестный приобретатель права требования, который не разбирается в нюансах договора, заключаемого с застройщиком или с лицом, заключившим ранее договор со строительной компанией.

Иногда застройщики используют кроме соглашения о долевом участии иные схемы. Например, инвестиционный договор, предварительное соглашение о купле-продаже, предварительный договор долевого участия.

Желательно избегать сомнительных схем и документов, которые не требуют обязательной регистрации в Россреестре.

Банкротство застройщика, хотя и не встречается часто, но бывает основанием для ускоренной продажи объектов в строящемся доме. Тогда по договору переуступки лицо, уступившее право, не несет ответственности за дальнейшее развитие ситуации. Проигрывает в таком случае только приобретатель.

Проверка состоятельности застройщика, проектной и разрешительной документации ложится на покупателя строящегося жилья. Тогда в договор переуступки может быть включен дополнительный пункт. Поручительство цедента — поручительство лица, передающего право по переуступке. Оно включается в договор переуступки и является гарантом того, что застройщик закончит строительство. На практике встречается редко.

Порядок расчетов

Переуступка прав на строящееся жилье бывает связана с обстоятельствами, когда срочно требуются деньги, поэтому в интересах продавца совершить расчет как можно скорее.

Расчет может проводится в офисе строительной организации одновременно с оформлением переуступки требования. Это рискованно.

Часто используется схема закладывания денег в банковскую ячейку. Договор переуступки должен пройти государственную регистрацию, но она отличается по юридической формулировке от регистрации права на жилье. Документ о регистрации договора переуступки получает на руки приобретатель строящегося жилья.

Целесообразно рассчитаться после процедуры государственной регистрации.

Покупатель гарантировано получит деньги из ячейки. Так можно избежать опасности при расчете.

Итоги

Продажа строящейся квартиры привлекает инвесторов гибким доходом и простой схемой переоформления права. Продавцу строящегося жилья выгоднее заключить договор цессии или переуступки с тем, чтобы избежать лишних выплат по штрафным санкциям в случае переоформления соглашения долевого участия.

Риски как продавца, так и покупателя строящегося жилья минимальны, если покупателю тщательно изучить документацию на квартиру, а продавцу информировать покупателя о всех нюансах переуступки.

При оформлении договора переуступки следует акцентировать внимание на всех пунктах, а также на подписях на сопутствующей документации.

При расчете по договору переуступки следует проявить осторожность, для чего использовать банковскую ячейку, как самую простую и проверенную схему.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Где происходит оформление кадастрового паспорта на земельный участок и как его получить?

Любые юридические сделки, касающиеся земельных участков, потребуют наличия кадастрового паспорта на данный объект. Резонно возникает вопрос, где взять данный документ и сколько он стоит? Для чего нужен кадастровый паспорт земельного ...

Как оформить дарственную на земельный участок?

Участок земли считается недвижимым имуществом, как и любые иные квартиры, дачи, гаражи. Подарить, значит, передать одаряемому на безвозмездной основе. Данный вид сделки заключается у нотариуса, урегулирован Кодексами РФ: Водным, Гражданским, ...

Замена паспорта после замужества документы при смене фамилии при регистрации брака

Когда женщина вступает в законный брак на территории РФ, то по закону она может поменять свою фамилию, взяв фамилию мужа, в таком случае ей предстоит пройти процедуру смены паспорта после ...

Особенности упрощенного производства по административным делам

Статьи 291-294 нового Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривают рассмотрение административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства. О том, какие дела могут быть рассмотрены в упрощенном порядке, что заключает в себе ...

Особенности и нюансы признания права собственности

Признать право собственности на свое недвижимое имущество необходимо каждому, предполагающему возможность быть уверенным в своей возможности совершать с ним любые операции. Только такой документ делает легитимной продажу, обмен, дарения и ...

Особенности и нюансы признания права собственности

Признать право собственности на свое недвижимое имущество необходимо каждому, предполагающему возможность быть уверенным в своей возможности совершать с ним любые операции. Только такой документ делает легитимной продажу, обмен, дарения и ...

Как правильно составить исковое заявление о разделе имущества после развода образец

Если разводящаяся пара не может прийти к мирному разрешению вопроса по поводу раздела совместно нажитого имущества после развода, то им ничего не остается, как направиться с соответствующим заявлением в суд. ...

Как правильно составить исковое заявление о разделе имущества после развода образец

Если разводящаяся пара не может прийти к мирному разрешению вопроса по поводу раздела совместно нажитого имущества после развода, то им ничего не остается, как направиться с соответствующим заявлением в суд. ...

Жилищная программа молодая семья условия для участия

Семьи, очень нуждающиеся в жилом помещении, у которых нет принадлежащего им собственного жилья, могут воспользоваться программой, получив соответствующую поддержку от властей. Жилищная программа оказывает огромную помощь молодой семье на начальном ...

На сколько и зачем отключают горячую воду, где узнать об отключении и как решить проблему отсутствия горячей воды

Для летнего времени традицией стало отключение горячей воды. В нашей стране нет уже ни одного города, где не практиковалось бы выполнение подобных действий. Потому надо разобраться в основных правилах, связанных ...

На сколько и зачем отключают горячую воду, где узнать об отключении и как решить проблему отсутствия горячей воды

Для летнего времени традицией стало отключение горячей воды. В нашей стране нет уже ни одного города, где не практиковалось бы выполнение подобных действий. Потому надо разобраться в основных правилах, связанных ...

Как делится ответственность по долгам наследодателя

При жизни наследодатель может нажить не только имущество, но и долги, которые после его смерти не исчезают, то есть не списываются банком. Что происходит с долговым обязательством? Переходит ли оно ...

С кем остается ребенок при разводе родителей? Рассматриваем варианты

Не выдержав тягот будней семейной жизни, треть всех пар, официально заключивших брак, расстается. Но одно дело, когда в семье дети отсутствуют, и другое, когда они есть. Закон не может допустить ...

Не приходит налог на квартиру, причины и порядок действий

В законодательные акты регулярно вносятся изменения и дополнения. Внесли изменения и дополнения и в акт, который был учреждён 4 октября 2015 года. Он регламентирует местные налоги на недвижимость. В итоге, ...

Не приходит налог на квартиру, причины и порядок действий

В законодательные акты регулярно вносятся изменения и дополнения. Внесли изменения и дополнения и в акт, который был учреждён 4 октября 2015 года. Он регламентирует местные налоги на недвижимость. В итоге, ...

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет главные особенности

В объявлениях про реализацию квартир в самых разнообразных специализированных сетевых, а также СМИ сразу после того, как были перечислены основные характеристик самой недвижимости достаточно часто также встречаются еще и самые ...

Как получить звание ветеран труда? Порядок присвоения и получения ветерана труда по стажу

В данной статье мы подробно разберем следующие вопросы: какие документы требуется собрать для подтверждения трудовых заслуг; куда надо обратиться с пакетом документов, чтобы оформить звание ветерана труда. Несмотря на то, ...

Как получить звание ветеран труда? Порядок присвоения и получения ветерана труда по стажу

В данной статье мы подробно разберем следующие вопросы: какие документы требуется собрать для подтверждения трудовых заслуг; куда надо обратиться с пакетом документов, чтобы оформить звание ветерана труда. Несмотря на то, ...

Возможность лишения родительских прав отца или матери за неуплату алиментов в России

Иногда для защиты интересов ребенка приходится прибегать к исключительным мерам – лишать прав на него родителей, уклоняющихся от своих обязанностей перед потомством. Это не самая популярная, но иногда единственно правильная ...

Что такое пенсионные баллы и как их считают в 2017 году?

Последнее реформирование российского пенсионного законодательства внесло изменение в порядок начисления социальных выплат. В методике расчёта появилось понятие пенсионных баллов (ИПК). Давайте разберёмся, что это пенсионные баллы? До 2015 года основанием ...

Продажа доли в квартире: необходимые документы и алгоритм действий

На практике продажа доли в квартиры является еще более сложной процедурой, чем продажа «полного» объекта недвижимости. Человек, намеревающийся провести такую сделку, должен заранее изучить тонкости процесса и возможные подводные камни ...

Рейтинг@Mail.ru